租售比大于定存利率，买房比存款更划算？

5月20日，中行、工行、建行等国有大行再次下调人民币存款利率，三年期降至1.25%，五年期降至1.3%，这是近三年来存款利率的第七次下调。相较于北京1.49%、上海1.68%、广州1.63%、深圳1.49%四个一线城市的租售比，房产租金收益在账面计算上已经超过了定存的存款利息。

那么，理财师应该如何看待租售比?定存利率持续下行的语境下，租售比能让房地产投资取代银行存款成为普通人资产保值增值的首要选择吗?

(一)租售比定义及影响因素

租售比，也称房租房价比，是指房屋租金和房价的比值，一般用年租金比房产总价。租售比通常用来衡量房产的投资价值。

影响租售比的因素有很多，既有不动产税、房贷利率、土地供应限制等政策因素，也有通货膨胀、利率变动、市场遇冷等经济因素，还有城市、地段、发展等地域差异因素。总的来说，租售比本质上取决于不同维度内的供需关系。

(二)定存利率如何影响租售比

定存利率与租售比的关系反映了银行存款与房地产投资之间的收益对比，是当前房地产市场和金融市场联动的重要指标。

举个例子，100万存五年定期，利率1.3%，到期利息为：100*1.3%*5=6.5(万);如果拿这100万买房子，按照1.49%的租售比，五年的租金收益为：100*1.49%*5=7.45(万)。

从例子中可以直观看到，当定存利率小于租售比时，计算出来的投资房产收益是大于定期存款利息的。

究其原因，无外乎是近些年存款利率持续下行和房地产市场的遇冷。房价下行，租房刚需人群扩大，租售比被动提升，一线城市尤其明显。同时，货币政策趋于宽松，存款利率多次下调，国有行定存利率步入1时代，中小银行普遍在2.5左右徘徊，理财收益率也趋于下降，相较之下租金收益吸引力凸显。

(三)租售比的市场现状

租售比的国际标准为1:200至1:300。如果租售比低于1:300，暗示房价过热，市场存在房价泡沫;如果租售比高于1:200，则表明租金收益比较可观，房地产投资潜力较大。

历经房地产市场的过热到冷却，我国租售比呈现出很大的地区差异性。2024年数据显示，50个重点城市平均租售比为1:592，一线城市更低(如北京、深圳为1:636)，重庆、长沙等部分二线城市接近3%回报率，贵阳、哈尔滨、长春等城市甚至超过3%。

随着定存利率的不断下调，租售比显著高于定期存款利率的城市逐渐增加。不过租房收益的优势地域差异化较为明显。一线城市租售比高于大行定存利率，但低于部分中小银行定存利率;二线城市基本持平;三四线城市租售比则远高于同期定存利率。

(四)如何从租售比看房产投资

纵观当下房市楼市，接二连三的利好政策都没有激起太大水花。定存利率一降再降，一轮又一轮的刺激消费仍没能打开大家捂紧的荷包。作为理财师，从租售比的视角讨论房产投资，更需要多方面的综合考量。

利差或将进一步增大。业内人士预计，2025年存款利率和理财产品收益率或将继续下行，租售比可能保持稳定或小幅上升，部分城市租售比甚至可能超过房贷利率。

利差越大，投资房产可能性越强。相较其他投资，租金收益稳定性较高。尤其地段好、设施齐全的核心城市的核心位置，租金增长率和租售比增长势头长期看好。

房产投资成本过高。空置、维护、市场震荡等成本直接影响房租收益，加之房价过于高昂、居民收入偏低，购买力严重不足。此外，房产流动性差，变现周期长，灵活性差。

随着利率下调的步伐紧凑，与震荡幅度较小的租售比两相比较，不少人将买房出租与银行存款作对比，从数字计算上得出房产投资的优势。这是非常不全面的，作为理财师或普通投资者，一定要结合客户或自身的现实财务状况，综合考虑城市能级、租金增长潜力、房价预期、额外成本、风险偏好等各种因素，审慎决策。

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